BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
1/2 доля в праве на квартиру площадью 73,9 кв. м, кадастровым номер 44:05:030306:103; 1/2 доля в праве на земельный участок площадью 731 кв. м, кадастровым номер 44:05:030306:34. Правообладатель – Ни
Адрес
—
Площадь
73.9 м²
Нач. цена
374,892 ₽
Тек. цена
374,892 ₽
Кадастр
44:05:030306:103
Регион
Костромская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
513,989 ₽/год
Лимит входа
3,343,204 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
980,084 ₽
IRR (базовый)
0.3349
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2838 | 0.6001 | 5.43 |
| base | 0.3349 | 0.7324 | 4.62 |
| optimistic | 0.3581 | 0.8165 | 4.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 73.9 м² = 232,785 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 179,896 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 374,892 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 73.9 м² = 837,037 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную