BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к Баев Е.С. Жилое здание пл. 32,6 кв.м, КН 23:14:0201001:1815, з/у пл. 2800 кв.м, КН 23:14:0201001:865, адрес: КК, Крыловской р-н, ст-ца Кугоейская, ул. 30-лет Победы, д. 10. Граница з/у не установл
Адрес
—
Площадь
32.6 м²
Нач. цена
700,000 ₽
Тек. цена
700,000 ₽
Кадастр
23:14:0201001:1815
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,498,000 ₽
Дисконт к рынку
88%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,812,381 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
226,740 ₽/год
Лимит входа
1,474,810 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
697,481 ₽
IRR (базовый)
0.1993
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1574 | 0.3402 | 6.21 |
| base | 0.1993 | 0.4152 | 6.1 |
| optimistic | 0.2203 | 0.4628 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 32.6 м² = 146,700 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 113,370 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.6 м² = 930,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.