BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к Ковалева М.А. Квартира пл. 43,9 кв.м, КН 23:15:0606006:757, адрес: КК, г. Крымск, ул. Слободка,д. 110, кв. 30.Обременение: залог, арест, н/ц 2 529 026,00 руб., з-к 25 290,00 руб., ш/а 25 290,00 ру
Адрес
КК, г. Крымск, ул. Слободка,д. 110, кв. 30
Площадь
43.9 м²
Нач. цена
2,529,026 ₽
Тек. цена
2,529,026 ₽
Кадастр
23:15:0606006:757
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,097,000 ₽
Дисконт к рынку
71%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,480,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
305,333 ₽/год
Лимит входа
1,986,017 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
939,246 ₽
IRR (базовый)
0.0369
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0036 | 0.146 | 6.97 |
| base | 0.0369 | 0.1782 | 6.73 |
| optimistic | 0.0552 | 0.1987 | 6.62 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 43.9 м² = 197,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 152,667 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,529,026 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.9 м² = 2,918,877 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.