SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Д-к Любенко В.А. Жилое здание пл. 36,6 кв.м, КН 23:01:0701001:1708, з/у пл.796 кв.м, КН 23:01:0701001:1721, адрес: КК, Абинский р-н, с/п Светлогорское, х.Эриванский, ул.Верхняя,д.8. Обременение: залог
Адрес
край Краснодарский , Абинский р-н, с/п Светлогорское, х. Эриванский, ул. Верхняя, д. 8
Площадь
36.6 м²
Нач. цена
3,000,000 ₽
Тек. цена
3,000,000 ₽
Кадастр
23:01:0701001:1708
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
край Краснодарский , Абинский р-н, с/п Светлогорское, х. Эриванский, ул. Верхняя, д. 8
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: залог, арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:01:0701001:1708
Общая площадь: 36.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Жилой дом с з/у
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:01:0701001:1708 | 23:01:0701001:1721
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: залог, арест
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
165,464 ₽/год
Лимит входа
1,003,049 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
242,310 ₽
IRR (базовый)
-0.1317
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1579 | 0.048 | None |
| base | -0.1317 | 0.0586 | None |
| optimistic | -0.1161 | 0.0653 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 36.6 м² = 74,938 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,912 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 36.6 м² = 3,369,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную