BUY
CANCELED
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
(повт) Д-к Чикрян Ю.А. Квартира пл. 54,3 кв.м, КН 23:49:0420012:1281, адрес: КК, г. Сочи,Хостинский р-н, ул. Калиновая, д.30, кв. 62. Обременение: залог, арест, н/ц 6 556 560,00 руб., з-к 65 566,00 ру
Адрес
край Краснодарский , г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Калиновая, д. 30, кв. 62
Площадь
54.3 м²
Нач. цена
6,556,560 ₽
Тек. цена
6,556,560 ₽
Кадастр
23:49:0420012:1281
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Шаг торгов
Текущая цена
6,556,560 ₽
Шаг аукциона
65,566 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,489,000 ₽
Дисконт к рынку
42%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,015,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: залог, арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:49:0420012:1281
Общая площадь: 54.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:49:0420012:1281
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: залог, арест
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
377,667 ₽/год
Лимит входа
2,456,508 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,161,755 ₽
IRR (базовый)
-0.0726
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1011 | 0.0731 | None |
| base | -0.0726 | 0.0893 | None |
| optimistic | -0.056 | 0.0995 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 54.3 м² = 244,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 188,834 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,556,560 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 54.3 м² = 7,210,188 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.