SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
(повт) Д-к Марина Е.А. Квартира пл. 29,4 кв.м, КН 23:49:0125008:2528, адрес: КК, г. Сочи, Лазаревский р-н,ул. Гайдара, д. 22, кв. 165. Обременение: залог, арест, н/ц 4 821 782,76 руб., з-к 48 218,00 р
Адрес
КК, г. Сочи, Лазаревский р-н,ул. Гайдара, д. 22, кв. 165
Площадь
29.4 м²
Нач. цена
4,821,783 ₽
Тек. цена
4,821,783 ₽
Кадастр
23:49:0125008:2528
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
6,762,000 ₽
Дисконт к рынку
23%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,340,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
204,483 ₽/год
Лимит входа
1,330,043 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
629,017 ₽
IRR (базовый)
-0.1144
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1413 | 0.0545 | None |
| base | -0.1144 | 0.0665 | None |
| optimistic | -0.0985 | 0.0741 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 29.4 м² = 132,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 102,241 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,821,783 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 29.4 м² = 5,239,272 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.