BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
(повт) Д-к Майер А.С. З/у пл. 527+/–8 кв.м, КН 23:31:0806002:538, адрес: КК, Тимашевский р-н, х. Дербентский, ул. Дорожная, 12. Обременение: залог, арест, н/ц 261 120,00 руб., з-к 2 611,00 руб., ш/а 2
Адрес
КК, Тимашевский р-н, х. Дербентский, ул. Дорожная, 12
Площадь
527.0 м²
Нач. цена
261,120 ₽
Тек. цена
261,120 ₽
Кадастр
23:31:0806002:538
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
КК, Тимашевский р-н, х. Дербентский, ул. Дорожная, 12
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
7,033,416 ₽/год
Лимит входа
48,515,427 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
16,178,562 ₽
IRR (базовый)
0.7645
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6709 | 2.0004 | 2.14 |
| base | 0.7645 | 2.4414 | 1.85 |
| optimistic | 0.7962 | 2.7216 | 1.79 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 527.0 м² = 3,185,424 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,461,696 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 261,120 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 527.0 м² = 3,436,176 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 244%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 76%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную