BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к Рябов А.В. Жилое помещение пл. 52,1 кв.м, КН 23:43:0136042:1471, адрес: г.Краснодар, ул.Красных Партизан, д.111, кв.85. Обременение: залог, арест, н/ц 4 373 600,00 руб., з-к 43 736,00 руб., ш/а 43
Адрес
г.Краснодар, ул.Красных Партизан, д.111, кв.85
Площадь
52.1 м²
Нач. цена
4,373,600 ₽
Тек. цена
4,373,600 ₽
Кадастр
23:43:0136042:1471
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,983,000 ₽
Дисконт к рынку
59%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,690,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
362,366 ₽/год
Лимит входа
2,356,981 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,114,686 ₽
IRR (базовый)
-0.0203
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.051 | 0.1031 | None |
| base | -0.0203 | 0.1259 | None |
| optimistic | -0.0029 | 0.1403 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 52.1 м² = 234,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 181,183 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,373,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 52.1 м² = 4,904,880 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.