BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
(повт) Д-к Овчинников Н.А. З/у пл. 601+/-9 кв.м, КН 23:47:0117002:5713, адрес: КК, г.Новороссийск, район с. Цемдолина, с/т Золотая Рыбка, уч. 229. Обременение: залог, арест, н/ц 2 709 120,00 руб., з-к
Адрес
край Краснодарский , г. Новороссийск, район с. Цемдолина, с/т Золотая Рыбка, уч. 229
Площадь
601.0 м²
Нач. цена
2,709,120 ₽
Тек. цена
2,709,120 ₽
Кадастр
23:47:0117002:5713
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
край Краснодарский , г. Новороссийск, район с. Цемдолина, с/т Золотая Рыбка, уч. 229
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:47:0117002:5713
Площадь земельного участка: 601.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
8,021,030 ₽/год
Лимит входа
55,327,840 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
18,450,314 ₽
IRR (базовый)
0.5532
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4833 | 1.2153 | 3.11 |
| base | 0.5532 | 1.4831 | 2.66 |
| optimistic | 0.5804 | 1.6533 | 2.57 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 601.0 м² = 3,632,713 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,807,361 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,709,120 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 601.0 м² = 6,450,576 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 148%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 55%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную