SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
(повт) Д-к Марковский И.М. Жилой дом пл. 194,8 кв.м, КН 23:26:0304002:1308, з/у пл. 1444+/-13 кв.м, КН 23:26:0304002:150, адрес: КК, Северский р-н, ст. Убинская, ул. Партизанская, д. 8. Обременение: з
Адрес
край Краснодарский , Северский р-н, ст. Убинская, ул. Партизанская, д. 8
Площадь
194.8 м²
Нач. цена
5,589,855 ₽
Тек. цена
5,589,855 ₽
Кадастр
23:26:0304002:1308
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
край Краснодарский , Северский р-н, ст. Убинская, ул. Партизанская, д. 8
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: залог, арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:26:0304002:1308
Общая площадь: 194.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Жилой дом и з/у
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:26:0304002:1308 | 23:26:0304002:150
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: залог, арест
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
880,667 ₽/год
Лимит входа
2,778,405 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0441
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0738 | 0.0885 | None |
| base | -0.0441 | 0.108 | None |
| optimistic | -0.0271 | 0.1204 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 194.8 м² = 398,853 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 308,234 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,589,855 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 194.8 м² = 9,726,388 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (средняя)
- • арест (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную