BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к Абрамов С.П. Квартира пл. 33,5 кв.м, КН 23:43:0301001:720, адрес: г.Краснодар,ул.Зиповская, д.5/3, кв.20. Обременение: залог, арест, н/ц 3 680 000,00 руб., з-к 36 800,00 руб., ш/а 36 800,00 руб.
Адрес
край Краснодарский , г. Краснодар, ул. Зиповская, д. 5/3, кв. 20
Площадь
33.5 м²
Нач. цена
3,680,000 ₽
Тек. цена
3,680,000 ₽
Кадастр
23:43:0301001:720
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Шаг торгов
Текущая цена
3,680,000 ₽
Шаг аукциона
36,800 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,705,000 ₽
Дисконт к рынку
47%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,945,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: залог, арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:43:0301001:720
Общая площадь: 33.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:43:0301001:720
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: залог, арест
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
232,999 ₽/год
Лимит входа
1,515,525 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
716,737 ₽
IRR (базовый)
-0.0592
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0883 | 0.08 | None |
| base | -0.0592 | 0.0977 | None |
| optimistic | -0.0425 | 0.1089 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 33.5 м² = 150,750 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 116,500 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,680,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.5 м² = 4,065,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.