SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Д-к Стекольщикова О.А. Квартира пл. 28,4 кв.м, КН 23:12:0601047:699, адрес: КК, г.Кореновск,ул.Киевская, д.3А, кв.10. Обременение: залог, арест, н/ц 2 092 398,40 руб., з-к 20 924,00 руб., ш/а 20 924,0
Адрес
край Краснодарский , г. Кореновск, ул. Киевская, д. 3А, кв. 10
Площадь
28.4 м²
Нач. цена
2,092,398 ₽
Тек. цена
2,092,398 ₽
Кадастр
23:12:0601047:699
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
край Краснодарский , г. Кореновск, ул. Киевская, д. 3А, кв. 10
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: залог, арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:12:0601047:699
Общая площадь: 28.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:12:0601047:699
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: залог, арест
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
15,840 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
128,393 ₽/год
Лимит входа
512,174 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.1334
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1595 | 0.0474 | None |
| base | -0.1334 | 0.0579 | None |
| optimistic | -0.1178 | 0.0645 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 28.4 м² = 58,149 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 44,938 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,092,398 ₽ × 1.05 + CAPEX 15,840 ₽/м² × 28.4 м² = 2,646,874 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 15,840 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • трещины (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную