BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Д-к Мартиросян Р.П. Нежилое помещение пл. 79,8 кв.м, КН 23:38:0112018:130, адрес: г. Армавир, ул. Шаумяна, д.6/9, пом. 2,4 (подвал). Обременение:арест, н/ц 2 855 600,00 руб., з-к 571 120,00 руб., ш/а
Адрес
г. Армавир, ул. Шаумяна, д.6/9, пом. 2,4 (подвал)
Площадь
79.8 м²
Нач. цена
2,855,600 ₽
Тек. цена
2,855,600 ₽
Кадастр
23:38:0112018:130
Регион
Краснодарский край
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,000 ₽/м²/год
NOI
740,033 ₽/год
Лимит входа
4,965,489 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,428,441 ₽
IRR (базовый)
0.1707
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1304 | 0.2971 | 6.29 |
| base | 0.1707 | 0.3626 | 6.17 |
| optimistic | 0.1911 | 0.4043 | 6.13 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,000 ₽/м² × 79.8 м² = 478,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 370,017 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,855,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 79.8 м² = 3,477,180 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 36%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.