BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Д-к Мартиросян Р.П. Помещение нежилое пл. 159 кв.м, КН 23:38:0109060:190, адрес: г.Армавир, ул.Володарского,д.117,пом.211-225, 239, 240, 253. Обременение:арест, н/ц 13 636 300,00 руб., з-к 2 727 260,0
Адрес
край Краснодарский , г. Армавир, ул. Володарского, д. 117, пом. 211-225, 239, 240, 253
Площадь
159.0 м²
Нач. цена
13,636,300 ₽
Тек. цена
13,636,300 ₽
Кадастр
23:38:0109060:190
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский , г. Армавир, ул. Володарского, д. 117, пом. 211-225, 239, 240, 253
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:38:0109060:190
Общая площадь: 159.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:38:0109060:190
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: арест
Назначение нежилого помещения: Нежилое помещение
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
2,122,036 ₽/год
Лимит входа
14,637,482 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,881,198 ₽
IRR (базовый)
0.0246
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0082 | 0.1358 | None |
| base | 0.0246 | 0.1657 | 6.81 |
| optimistic | 0.0427 | 0.1848 | 6.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 159.0 м² = 961,067 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 742,713 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,636,300 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 159.0 м² = 15,272,115 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную