SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Д-к Мартиросян Р.П. Нежилое помещение пл. 425,9 кв.м, КН 23:38:0112018:146, адрес:г. Армавир, ул. Шаумяна, д.6/9, пом.4-26, 28, 30 (2 этаж). Обременение:арест, н/ц 27 953 900,00 руб., з-к 5 590 780,00
Адрес
г. Армавир, ул. Шаумяна, д.6/9, пом.4-26, 28, 30 (2 этаж)
Площадь
425.9 м²
Нач. цена
27,953,900 ₽
Тек. цена
27,953,900 ₽
Кадастр
23:38:0112018:146
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Армавир, ул. Шаумяна, д.6/9, пом.4-26, 28, 30 (2 этаж)
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,925,443 ₽/год
Лимит входа
11,672,094 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,819,669 ₽
IRR (базовый)
-0.1034
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1307 | 0.059 | None |
| base | -0.1034 | 0.072 | None |
| optimistic | -0.0874 | 0.0802 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 425.9 м² = 872,030 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 673,905 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 27,953,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 425.9 м² = 31,906,995 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную