BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Д-к Яковлев В.В. Право аренды на з/у (договор аренды №1669 от 25.09.2002г, срок аренды 49 лет), пл.22 кв.м, КН 23:19:0106198:2, нежилое здание пл. 22 кв.м, КН 23:19:0106172:32, адрес: КК, Ленинградски
Адрес
край Краснодарский , Ленинградский р-н, ст-ца Ленинградская, ул. Терновая, 42, квартал 142, гараж 6
Площадь
22.0 м²
Нач. цена
342,000 ₽
Тек. цена
342,000 ₽
Кадастр
23:19:0106198:2
Регион
Краснодарский край
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
край Краснодарский , Ленинградский р-н, ст-ца Ленинградская, ул. Терновая, 42, квартал 142, гараж 6
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Обременение: арест
Общая площадь: 22.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:19:0106172:32 | 23:19:0106198:2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: арест
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,168 ₽/м²/год
NOI
287,327 ₽/год
Лимит входа
1,979,246 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,486,970 ₽
IRR (базовый)
0.5414
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4726 | 1.1763 | 3.19 |
| base | 0.5414 | 1.4356 | 2.72 |
| optimistic | 0.5684 | 1.6003 | 2.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,168 ₽/м² × 22.0 м² = 267,696 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 206,875 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 342,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 22.0 м² = 491,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 144%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 54%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную