Лот #3642 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Д-к Вавилова Е.В. Квартира пл. 57,1 кв.м, КН 23:43:0427001:1955, адрес: г.Краснодар,ул. Артезианская, д. 10, кв. 1. Обременение:арест, н/ц 5 366 829,00 руб., з-к 1 073 366,00 руб., ш/а 53 668,00 руб.

Адрес

край Краснодарский , г. Краснодар, ул. Артезианская, д. 10, кв. 1

Площадь

57.1 м²

Нач. цена

5,366,829 ₽

Тек. цена

5,366,829 ₽

Кадастр

23:43:0427001:1955

Регион

Краснодарский край

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_MMVB

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-25

Окончание заявок

2026-09-21

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

край Краснодарский , г. Краснодар, ул. Артезианская, д. 10, кв. 1

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: Обременение: арест

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:43:0427001:1955

Общая площадь: 57.1 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: Квартира

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 23:43:0427001:1955

Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: арест

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.1296	0.0595	None
base	-0.1022	0.0726	None
optimistic	-0.0862	0.0809	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 57.1 м² = 167,018 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 129,071 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 5,366,829 ₽ × 1.05 + CAPEX 7,440 ₽/м² × 57.1 м² = 6,059,994 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 7,440 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (2)

AI-анализ (vision)

Дефекты:

• отслоение краски (низкая)
• коррозия (низкая)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную