BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Лот №9. (повторные) нежилое здание площадью 210,8 кв.м., к/н 28:02:000413:19 и земельный участок площадью 672 кв.м., к/н 28:02:000449:1, должник ИП Закирова И.Г. (Уведомление ТУ Росимущества в Амурско
Адрес
обл. Амурская, г.о. город Белогорск, г. Белогорск, ул. Кирова, дом 318А
Площадь
210.8 м²
Нач. цена
5,615,865 ₽
Тек. цена
5,615,865 ₽
Кадастр
28:02:000413:19
Регион
Амурская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Амурская, г.о. город Белогорск, г. Белогорск, ул. Кирова, дом 318А
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 210.8 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 28:02:000413:19 | 28:02:000449:1
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
4,500 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
953,002 ₽/год
Лимит входа
6,078,267 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,811,103 ₽
IRR (базовый)
0.0877
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0519 | 0.1944 | 6.64 |
| base | 0.0877 | 0.2372 | 6.45 |
| optimistic | 0.1068 | 0.2644 | 6.38 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 210.8 м² = 616,590 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 476,501 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,615,865 ₽ × 1.05 + CAPEX 4,500 ₽/м² × 210.8 м² = 6,845,258 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 4,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную