BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности в квартире, площадь 43,3 кв. м, кадастровый № 51:18:0010119:406, адрес: Мурманская обл., г. Кандалакша, ул. Наймушина, д. 13, кв. 66. Ограничение (обремене
Адрес
обл. Мурманская Мурманская обл., г. Кандалакша, ул. Наймушина, д. 13, кв. 66
Площадь
43.3 м²
Нач. цена
432,140 ₽
Тек. цена
432,140 ₽
Кадастр
51:18:0010119:406
Регион
Мурманская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
обл. Мурманская Мурманская обл., г. Кандалакша, ул. Наймушина, д. 13, кв. 66
Характеристики
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровый номер: 51:18:0010119:406
Общая площадь: 43.3 м^2 общ. пл
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
195,754 ₽/год
Лимит входа
889,753 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0802
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0448 | 0.1866 | 6.68 |
| base | 0.0802 | 0.2277 | 6.49 |
| optimistic | 0.0992 | 0.2539 | 6.41 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 43.3 м² = 88,657 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 68,514 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 432,140 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 43.3 м² = 1,025,307 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную