SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение (комната), площадь 15,6 кв. м, кадастровый № 51:20:0003173:5265, адрес: г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 10, кв. 5. Вид права: собственность. Ограничение (обременение) права: запреще
Адрес
обл. Мурманская г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 10, кв. 5
Площадь
15.6 м²
Нач. цена
697,170 ₽
Тек. цена
697,170 ₽
Кадастр
51:20:0003173:5265
Регион
Мурманская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
обл. Мурманская г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 10, кв. 5
Характеристики
Общая площадь: 15.6 м^2 общ. пл
Вид жилого помещения: Комната
Кадастровый номер: 51:20:0003173:5265
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
70,526 ₽/год
Лимит входа
359,781 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
35,531 ₽
IRR (базовый)
-0.0652
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0941 | 0.0769 | None |
| base | -0.0652 | 0.0938 | None |
| optimistic | -0.0486 | 0.1046 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 15.6 м² = 31,941 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 24,684 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 697,170 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 15.6 м² = 896,764 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную