BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Поручение №305-СО/Т. Здание нежилое (гараж), площадью 329,4 кв.м., кадастровый номер 42:13:0114001:3395, ограничение (обременение) права: запрет, арест, состояние – заброшенное, кровля, окна отсутству
Адрес
—
Площадь
329.4 м²
Нач. цена
1,436,500 ₽
Тек. цена
1,436,500 ₽
Кадастр
42:13:0114001:3395
Регион
Кемеровская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
6,618,568 ₽/год
Лимит входа
46,605,394 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
16,175,833 ₽
IRR (базовый)
0.7284
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6393 | 1.8562 | 2.25 |
| base | 0.7284 | 2.2654 | 1.95 |
| optimistic | 0.7594 | 2.5254 | 1.89 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 329.4 м² = 2,997,540 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,316,499 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,436,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 329.4 м² = 3,484,725 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 227%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 73%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную