BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Земельный участок площадью 1302 кв. м, кадастровый номер 37:23:050214:22. Правообладатель – Матвеева С.В.
Адрес
обл Ивановская г. Вичуга, ул. 2-я Социалистическая, д. 23.
Площадь
1,302.0 м²
Нач. цена
268,260 ₽
Тек. цена
268,260 ₽
Кадастр
37:23:050214:22
Регион
Ивановская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 37:23:050214:22
Площадь земельного участка: 1302.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
26,733,345 ₽/год
Лимит входа
179,480,683 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
56,571,329 ₽
IRR (базовый)
0.6336
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5553 | 1.4957 | 2.65 |
| base | 0.6336 | 1.8254 | 2.27 |
| optimistic | 0.6625 | 2.0349 | 2.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,302.0 м² = 12,107,493 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,356,671 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 268,260 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 1,302.0 м² = 17,468,073 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 183%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 63%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную