BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Комната площадью 19,9 кв. м, кадастровый номер 37:04:040301:572. Правообладатель – Кузьмина Ю.Ю.
Адрес
—
Площадь
19.9 м²
Нач. цена
240,550 ₽
Тек. цена
240,550 ₽
Кадастр
37:04:040301:572
Регион
Ивановская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
408,597 ₽/год
Лимит входа
2,879,672 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,001,103 ₽
IRR (базовый)
0.5093
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4437 | 1.0735 | 3.43 |
| base | 0.5093 | 1.3102 | 2.93 |
| optimistic | 0.5357 | 1.4605 | 2.83 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 19.9 м² = 185,053 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 143,009 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 240,550 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 19.9 м² = 371,978 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 131%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 51%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную