BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира площадью 53 кв. м, кадастровый номер 37:04:040409:169. Правообладатель – Потемкин П.А.
Адрес
—
Площадь
53.0 м²
Нач. цена
1,774,715 ₽
Тек. цена
1,774,715 ₽
Кадастр
37:04:040409:169
Регион
Ивановская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,190,000 ₽
Дисконт к рынку
82%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,823,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
368,626 ₽/год
Лимит входа
2,397,697 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
702,902 ₽
IRR (базовый)
0.0583
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.024 | 0.1651 | 6.82 |
| base | 0.0583 | 0.2016 | 6.6 |
| optimistic | 0.077 | 0.2247 | 6.51 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 53.0 м² = 166,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 129,019 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,774,715 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 53.0 м² = 2,181,451 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.