SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Квартира площадью 25,6 кв. м, кадастровый номер 37:08:050205:845. Правообладатель – Терентьева Г.В.
Адрес
обл. Ивановская г. Комсомольск, ул. Зайцева, д. 1, кв. 25.
Площадь
25.6 м²
Нач. цена
751,400 ₽
Тек. цена
751,400 ₽
Кадастр
37:08:050205:845
Регион
Ивановская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Шаг торгов
Текущая цена
751,400 ₽
Шаг аукциона
7,514 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,888,000 ₽
Дисконт к рынку
71%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,052,307 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 25.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: кв
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 37:08:050205:845
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
35,808 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
178,053 ₽/год
Лимит входа
431,392 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.022
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0527 | 0.102 | None |
| base | -0.022 | 0.1245 | None |
| optimistic | -0.0046 | 0.1388 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 25.6 м² = 80,640 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 62,319 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 751,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 35,808 ₽/м² × 25.6 м² = 1,705,648 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 35,808 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
rough
Capex
50000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • коррозия (критическая)
- • повреждение окон (критическая)
Красные флаги:
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 50,000 ₽/м² → справочник 23,872 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.