SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Поручение №926/Т. Жилое помещение общей площадью 32, 6 кв. м, кадастровый номер: 70:21:0100021:3728, ограничение (обременение) права: запрет. Собственник имущества: Буренок И.П. Местонахождение имущес
Адрес
обл. Томская, г.о. город Томск, г. Томск, тракт Иркутский Томская область, г. Томск,
Иркутский тракт, д. 178, кв. 34.
Площадь
32.6 м²
Нач. цена
3,495,000 ₽
Тек. цена
3,495,000 ₽
Кадастр
70:21:0100021:3728
Регион
Томская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: запрет.
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение:
Общая площадь: 32.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда:
Вид жилого помещения: Жилое помещение
Кадастровая стоимость : 702101000213728
Кадастровый номер: —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
3,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
222,566 ₽/год
Лимит входа
1,539,095 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
515,822 ₽
IRR (базовый)
-0.1063
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1335 | 0.0578 | None |
| base | -0.1063 | 0.0705 | None |
| optimistic | -0.0903 | 0.0786 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 32.0 м² = 100,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 77,898 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,495,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 3,000 ₽/м² × 32.0 м² = 3,765,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 3,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную