BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
1/7 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) общей площадью 38,9 кв.м.
Адрес
обл. Пензенская : г. Сердобск, ул. Чайковского, д. 127, кв. 78.
Площадь
38.9 м²
Нач. цена
191,000 ₽
Тек. цена
191,000 ₽
Кадастр
58:32:0020512:396
Регион
Пензенская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-18
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: Сведения отсутствуют
Вид ограничений и обременений: Запрещение регистрации
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 58:32:0020512:199
Общая площадь: 38.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 2
Вид жилого помещения спец. Фонда: ---
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : 862309.14
Кадастровый номер: 58:32:0020512:396
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Запрещение регистрации
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 14.3 %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
1,154,378 ₽/год
Лимит входа
8,234,694 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,927,322 ₽
IRR (базовый)
0.9065
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.7943 | 2.5998 | 1.77 |
| base | 0.9065 | 3.1729 | 1.54 |
| optimistic | 0.9417 | 3.537 | 1.5 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 38.9 м² = 522,816 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 404,032 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 191,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.9 м² = 433,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 317%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 91%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную