SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Квартира пл. 55,4 кв.м., кад. № 37:24:010130:262, Залог, залогодержатель АО «Тбанк». Правообладатель Голубев И.Е.
Адрес
обл. Ивановская г. Иваново, ул. Колотилова, д. 54/21, кв. 6.
Площадь
55.4 м²
Нач. цена
2,140,966 ₽
Тек. цена
2,140,966 ₽
Кадастр
37:24:010130:262
Регион
Ивановская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-09
Карта
обл. Ивановская г. Иваново, ул. Колотилова, д. 54/21, кв. 6.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 55.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: кв
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 37:24:010130:262
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
250,457 ₽/год
Лимит входа
1,138,391 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0553
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0846 | 0.0822 | None |
| base | -0.0553 | 0.1003 | None |
| optimistic | -0.0385 | 0.1118 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 55.4 м² = 113,432 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 87,660 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,140,966 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 55.4 м² = 2,979,295 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отслоение краски (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную