BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира пл. 61 кв.м., кад. № 37:24:010314:1617 по адресу: Ивановская обл., г. Иваново, пр-кт Текстильщиков, д. 4, кв. 3. Зарегистрированы 6 чел. Задолженность по взносам на кап. ремонт на 01.04.2026
Адрес
—
Площадь
61.0 м²
Нач. цена
3,402,978 ₽
Тек. цена
3,402,978 ₽
Кадастр
37:24:010314:1617
Регион
Ивановская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
АО «Тбанк»
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,030,000 ₽
Дисконт к рынку
72%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,004,762 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
424,267 ₽/год
Лимит входа
2,759,613 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
809,000 ₽
IRR (базовый)
-0.017
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0479 | 0.1053 | None |
| base | -0.017 | 0.1285 | None |
| optimistic | 0.0004 | 0.1432 | 7.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 61.0 м² = 192,150 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 148,494 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,402,978 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 61.0 м² = 3,939,127 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.