SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Поручение №1807/Т. Жилое помещение (квартира), площадью 41,7 кв.м., кадастровый номер 42:30:0301004:1482, ограничение (обременение) права: запрет, ипотека. Собственник имущества: Рунг Т.Н. Местонахожд
Адрес
обл. Кемеровская область - Кузбасс
Площадь
41.7 м²
Нач. цена
2,924,800 ₽
Тек. цена
2,924,800 ₽
Кадастр
42:30:0301004:1482
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Шаг торгов
Текущая цена
2,924,800 ₽
Шаг аукциона
29,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
6,234,150 ₽
Дисконт к рынку
49%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,061,295 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Кемеровская область - Кузбасс
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: ипотека, запрет.
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 42:30:0301004:1482
Общая площадь: 41.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Жилое помещение
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 42:30:0301004:1482
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
2,387 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
188,521 ₽/год
Лимит входа
1,286,299 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
419,555 ₽
IRR (базовый)
-0.1055
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1327 | 0.0581 | None |
| base | -0.1055 | 0.0709 | None |
| optimistic | -0.0895 | 0.0791 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 41.7 м² = 85,381 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 65,982 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,924,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 2,387 ₽/м² × 41.7 м² = 3,170,586 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 2,387 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
98/100
Отделка
premium
Capex
3000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
модель завысила capex 3,000 ₽/м² → справочник 2,387 ₽/м² (premium/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.