BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Поручение №1832/Т. Объект незавершенного строительства, площадью 189,5 кв.м., кадастровый номер 42:28:1802020:45, ограничение (обременение) права: запрет, арест, ипотека и земельный участок, площадью
Адрес
обл. Кемеровская область - Кузбасс г. Междуреченск, ул. Парниковая, 17Б.
Площадь
1,000.0 м²
Нач. цена
2,822,400 ₽
Тек. цена
2,822,400 ₽
Кадастр
42:28:1802020:45
Регион
Кемеровская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: —
Предельные параметры застройки: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, г. Междуреченск, ул. Парниковая, 17Б
Кадастровый номер земельного участка: 42:28:1802020:7
Кадастровый номер объекта: 42:28:1802020:45
Готовность объекта в %: — %
Площадь земельного участка: 1000.0 м^2
Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, г. Междуреченск, ул. Парниковая, 17Б
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
3,890,913 ₽/год
Лимит входа
27,422,001 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,533,121 ₽
IRR (базовый)
0.461
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3997 | 0.9274 | 3.85 |
| base | 0.461 | 1.1318 | 3.27 |
| optimistic | 0.4865 | 1.2617 | 3.17 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 189.5 м² = 1,762,189 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,361,820 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,822,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 189.5 м² = 4,100,520 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 113%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 46%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную