SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Поручение №1869/Т. Жилое помещение (квартира), площадью 55,7 кв.м., кадастровый номер 42:30:0000000:3329, ограничение (обременение) права: запрет, ипотека. Собственник имущества: Пфлаумер А.Ю. Местона
Адрес
обл. Кемеровская область - Кузбасс г. Новокузнецк, ул. Братьев Сизых, 10А-190
Площадь
55.7 м²
Нач. цена
3,098,212 ₽
Тек. цена
3,098,212 ₽
Кадастр
42:30:0000000:3329
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: ипотека, запрет.
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 42:30:0000000:3329
Общая площадь: 55.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 42:30:0000000:3329
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
387,405 ₽/год
Лимит входа
2,519,844 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
738,710 ₽
IRR (базовый)
-0.0166
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0475 | 0.1055 | None |
| base | -0.0166 | 0.1288 | None |
| optimistic | 0.0008 | 0.1436 | 6.99 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 55.7 м² = 175,455 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 135,592 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,098,212 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 55.7 м² = 3,587,323 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную