SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение - квартира, общей площадью 76,4 кв.м., к/н: 54:35:072130:2584 Местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Рябиновая, д. 8, кв. 5 (залог, повтор)
Адрес
Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Рябиновая, д. 8, кв. 5 (залог, повтор) Жилое помещение - квартира, общей
Площадь
76.4 м²
Нач. цена
5,174,120 ₽
Тек. цена
5,174,120 ₽
Кадастр
54:35:072130:2584
Регион
Новосибирская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Рябиновая, д. 8, кв. 5 (залог, повтор) Жилое помещение - квартира, общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
345,395 ₽/год
Лимит входа
2,093,797 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
909,682 ₽
IRR (базовый)
-0.0559
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0851 | 0.0819 | None |
| base | -0.0559 | 0.0999 | None |
| optimistic | -0.039 | 0.1114 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 76.4 м² = 223,470 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 172,698 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,174,120 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 76.4 м² = 5,891,226 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную