BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 8.0 · ×0.65
Лот
Жилой дом, площадью 101,7 кв.м, кадастровый №24:25:0801003:7937, земельный участок, площадью 865+/-21 кв.м, кадастровый №24:25:0801003:7843, расположенные по адресу: Красноярский край, Минусинский рай
Адрес
Красноярский край, Минусинский район, Селиванихинский сельсовет, пос. Топольки, территория ДНТ Жилой поселок Луч, ул. Садовая, дом/з/у 76
Площадь
101.7 м²
Нач. цена
1,902,640 ₽
Тек. цена
1,902,640 ₽
Кадастр
24:25:0801003:7937
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Красноярский край, Минусинский район, Селиванихинский сельсовет, пос. Топольки, территория ДНТ Жилой поселок Луч, ул. Садовая, дом/з/у 76
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
459,774 ₽/год
Лимит входа
2,787,161 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,210,925 ₽
IRR (базовый)
0.1326
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0945 | 0.2461 | 6.43 |
| base | 0.1326 | 0.3004 | 6.28 |
| optimistic | 0.1525 | 0.3349 | 6.23 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 101.7 м² = 297,472 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 229,887 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,902,640 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 101.7 м² = 2,607,972 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную