SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение - квартира, общей площадью 50,3 кв.м., к/н: 54:35:031080:771 Местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. имени генерал-майора Рожкина А.Н., д. 16, кв. 78 (залог)
Адрес
обл. Новосибирская Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. имени генерал-майора Рожкина А.Н., д. 16, кв. 78
Площадь
50.3 м²
Нач. цена
5,072,000 ₽
Тек. цена
5,072,000 ₽
Кадастр
54:35:031080:771
Регион
Новосибирская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл. Новосибирская Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. имени генерал-майора Рожкина А.Н., д. 16, кв. 78
Характеристики
Общие сведения об ограничениях и обременениях : запрещение регистрации, ипотека в силу закона
Общая площадь: 50.3 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 54:35:031080:771
Вид ограничений и обременений: запрещение регистрации, ипотека в силу закона
Вид жилого помещения: квартира
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
227,400 ₽/год
Лимит входа
1,378,507 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
598,914 ₽
IRR (базовый)
-0.1096
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1367 | 0.0564 | None |
| base | -0.1096 | 0.0689 | None |
| optimistic | -0.0937 | 0.0768 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 50.3 м² = 147,128 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 113,700 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,072,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 50.3 м² = 5,627,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную