SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение - квартира, общей площадью 44,2 кв.м., к/н: 54:35:062385:248 Местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Невельского, д. 67, кв. 42 (залог)
Адрес
обл. Новосибирская Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Невельского, д. 67, кв. 42
Площадь
44.2 м²
Нач. цена
2,840,000 ₽
Тек. цена
2,840,000 ₽
Кадастр
54:35:062385:248
Регион
Новосибирская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл. Новосибирская Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Невельского, д. 67, кв. 42
Характеристики
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровый номер: 54:35:062385:248
Вид ограничений и обременений: запрещение регистрации, ипотека в силу закона
Общая площадь: 44.2 м^2 общ. пл
Общие сведения об ограничениях и обременениях : запрещение регистрации, ипотека в силу закона
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
199,823 ₽/год
Лимит входа
1,211,333 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
526,282 ₽
IRR (базовый)
-0.0486
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0781 | 0.0859 | None |
| base | -0.0486 | 0.1049 | None |
| optimistic | -0.0316 | 0.1169 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 44.2 м² = 129,285 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 99,911 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,840,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 44.2 м² = 3,247,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную