Лот #3516 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Нежилое помещение (кабинка № 107 секции "А"), площадь 1,5 кв.м., к/н: 54:35:064290:2726. Адрес: Новосибирская область, Ленинский район, микрорайон Горский, д. 46/1 (арест, повтор)

Адрес

обл. Новосибирская обл. Новосибирская, Ленинский район, микрорайон Горский, д. 46/1

Площадь

1.5 м²

Нач. цена

84,490 ₽

Тек. цена

84,490 ₽

Кадастр

54:35:064290:2726

Регион

Новосибирская область

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_MMVB

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-10-01

Окончание заявок

2026-09-28

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

обл. Новосибирская обл. Новосибирская, Ленинский район, микрорайон Горский, д. 46/1

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: Запрет на регистрационные действия

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 1.5 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 54:35:064290:2726

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Назначение нежилого помещения: кабинка № 107 секции "А"

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.0946	0.0766	None
base	-0.0657	0.0935	None
optimistic	-0.0491	0.1042	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 1.5 м² = 4,388 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,391 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 84,490 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 1.5 м² = 123,590 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 15,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную