SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Должник Дронкин А.В. (815/26). Жилое помещение (квартира), площадь 78,7 кв.м., кадастровый номер 34:34:010030:4338, расположено по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. Академика Павлова
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. Академика Павлова, д.14, кв.40.
Площадь
78.7 м²
Нач. цена
4,438,885 ₽
Тек. цена
4,438,885 ₽
Кадастр
34:34:010030:4338
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. Академика Павлова, д.14, кв.40.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: залог
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 78.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:34:010030:4338
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
355,793 ₽/год
Лимит входа
863,901 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0659
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0947 | 0.0765 | None |
| base | -0.0659 | 0.0934 | None |
| optimistic | -0.0492 | 0.1041 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 78.7 м² = 230,198 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 177,897 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,438,885 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 78.7 м² = 6,490,605 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (низкая)
- • арест имущества (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную