BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Должник Лебедева Л.В. (982/26). Жилое помещение (квартира), площадь 57,1 кв.м., кадастровый номер 34:34:010011:5269, этаж №2, расположенное по адресу: Волгоградская область, г.о. город-герой Волгоград
Адрес
Волгоградская область, г.о. город-герой Волгоград, г. Волгоград, ул. Гидростроителей, д. 6, кв. 84
Площадь
57.1 м²
Нач. цена
4,296,000 ₽
Тек. цена
4,296,000 ₽
Кадастр
34:34:010011:5269
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
Лебедева Л.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,133,000 ₽
Дисконт к рынку
63%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,429,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
397,142 ₽/год
Лимит входа
2,583,179 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,221,662 ₽
IRR (базовый)
-0.0039
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0354 | 0.1142 | None |
| base | -0.0039 | 0.1394 | None |
| optimistic | 0.0137 | 0.1554 | 6.89 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 57.1 м² = 256,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 198,571 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,296,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 57.1 м² = 4,853,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.