SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Должник Александрова А.А. (960/26). Жилое помещение (двухкомнатная квартира), площадь 39,5 кв.м., кадастровый номер 34:30:160003:9456, этаж №1, расположенное по адресу: Волгоградская область, Суровики
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, Суровикинский район, г. Суровикино, ул. Пушкина, д. 43, кв. 4
Площадь
39.5 м²
Нач. цена
660,072 ₽
Тек. цена
660,072 ₽
Кадастр
34:30:160003:9456
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, Суровикинский район, г. Суровикино, ул. Пушкина, д. 43, кв. 4
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: залог
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 39.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: двухкомнатная квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:30:160003:9456
Общие сведения об ограничениях и обременениях : арест, залог
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
178,575 ₽/год
Лимит входа
433,597 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0469
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0131 | 0.1547 | 6.89 |
| base | 0.0469 | 0.1888 | 6.67 |
| optimistic | 0.0654 | 0.2105 | 6.57 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 39.5 м² = 115,538 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 89,287 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 660,072 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 39.5 м² = 1,611,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • арест имущества (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную