BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Должник: Агеева М.В. Лот 1: 1/2 доля нежилого помещения (гаража), площадь: 30 кв.м., кадастровый номер: 45:25:010606:3078. Адрес: Курганская область, г. Курган, ул. Автозаводская, д. 2, ГСК 30, блок 4
Адрес
обл. Курганская, г.о. город Курган, г. Курган, ул. Автозаводская обл. Курганская, г.о. город Курган, г. Курган, ул. Автозаводская, д. 2, ГСК 30, блок 4, гараж 114
Площадь
30.0 м²
Нач. цена
144,000 ₽
Тек. цена
144,000 ₽
Кадастр
45:25:010606:3078
Регион
Курганская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл. Курганская, г.о. город Курган, г. Курган, ул. Автозаводская обл. Курганская, г.о. город Курган, г. Курган, ул. Автозаводская, д. 2, ГСК 30, блок 4, гараж 114
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Запрет на регистрационные действия
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 45:25:010606:3078
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Гараж
CAPEX
2,200 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
391,810 ₽/год
Лимит входа
2,807,543 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,006,157 ₽
IRR (базовый)
0.7046
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6183 | 1.763 | 2.34 |
| base | 0.7046 | 2.1516 | 2.02 |
| optimistic | 0.735 | 2.3985 | 1.96 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 30.0 м² = 177,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 137,133 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 144,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 2,200 ₽/м² × 30.0 м² = 217,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 215%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 70%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 2,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель завысила capex 6,000 ₽/м² → справочник 2,200 ₽/м² (premium/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную