BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот: Помещение нежилое, площадь: 21,5 кв.м, кадастровый номер: 69:47:0110103:62. Адрес: Тверская область, г.Торжок, гск Машиностроитель-1, сектор Г, гараж 6.
Адрес
Тверская область, г.Торжок, гск Машиностроитель-1, сектор Г, гараж 6
Площадь
21.5 м²
Нач. цена
100,600 ₽
Тек. цена
100,600 ₽
Кадастр
69:47:0110103:62
Регион
Тверская область
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
ООО "Герц"
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
431,995 ₽/год
Лимит входа
3,041,943 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,055,800 ₽
IRR (базовый)
0.714
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6265 | 1.7994 | 2.31 |
| base | 0.714 | 2.1961 | 1.99 |
| optimistic | 0.7446 | 2.4481 | 1.93 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 21.5 м² = 195,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 151,198 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 100,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.5 м² = 234,630 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 220%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 71%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.