BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Вторичные торги: Поручение №707/Т. Нежилое помещение, площадью 341,7 кв.м., кадастровый номер 70:22:0010103:4789, ограничение (обременение) права: запрет. Собственник имущества: ООО «Категория-Т».
Адрес
обл. Томская ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Транспортная, 32, пом. Ц009-Ц025.
Площадь
341.7 м²
Нач. цена
9,185,226 ₽
Тек. цена
9,185,226 ₽
Кадастр
70:22:0010103:4789
Регион
Томская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений:
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 341.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 70:22:0010103:4789
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
3,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
2,376,592 ₽/год
Лимит входа
16,434,644 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,508,014 ₽
IRR (базовый)
0.1089
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.072 | 0.2177 | 6.53 |
| base | 0.1089 | 0.2657 | 6.37 |
| optimistic | 0.1284 | 0.2962 | 6.31 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 341.7 м² = 1,076,355 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 831,807 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,185,226 ₽ × 1.05 + CAPEX 3,000 ₽/м² × 341.7 м² = 10,669,587 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 27%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 3,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную