BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Помещение нежилое (торгово - развлекательный комплекс), площадь 147,9 кв.м., кадастровый номер 67:26:0010102:1819, местоположение: Российская Федерация, Смоленская обл., г.Десногорск, тер.Центральная
Адрес
обл. Смоленская г.Десногорск, тер.Центральная часть города
Площадь
147.9 м²
Нач. цена
7,671,505 ₽
Тек. цена
7,671,505 ₽
Кадастр
67:26:0010102:1819
Регион
Смоленская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Смоленская г.Десногорск, тер.Центральная часть города
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: арест, запрет регистрационных действий
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 147.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 67:26:0010102:1819
Общие сведения об ограничениях и обременениях : арест, запрет регистрационных действий
Назначение нежилого помещения: торгово-развлекательный комплекс
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
2,852,856 ₽/год
Лимит входа
20,054,902 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,938,597 ₽
IRR (базовый)
0.1807
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1398 | 0.3118 | 6.26 |
| base | 0.1807 | 0.3805 | 6.14 |
| optimistic | 0.2014 | 0.4242 | 6.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 147.9 м² = 1,292,054 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 998,500 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,671,505 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 147.9 м² = 8,942,480 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 38%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную