BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок, площадь 18 кв.м, кадастровый номер 32:28:0031639:97, земли населенных пунктов, для строительства гаража и здание нежилое (гараж), площадь 17,2 кв.м, кадастровый номер 32:28:0031632:
Адрес
Брянская обл., г.Брянск, ул.Октябрьская, гараж б/н Земельный участок
Площадь
18.0 м²
Нач. цена
400,120 ₽
Тек. цена
400,120 ₽
Кадастр
32:28:0031639:97
Регион
Брянская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Брянская обл., г.Брянск, ул.Октябрьская, гараж б/н Земельный участок
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
235,086 ₽/год
Лимит входа
1,619,383 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
538,551 ₽
IRR (базовый)
0.2548
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2093 | 0.435 | 6.08 |
| base | 0.2548 | 0.5309 | 5.96 |
| optimistic | 0.2766 | 0.5919 | 5.76 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 18.0 м² = 106,470 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 82,280 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 400,120 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.0 м² = 528,127 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 53%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 25%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную