BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/6 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, площадь 67,9 кв.м, кадастровый номер 32:28:0021708:1144, адрес: Российская Федерация, Брянская обл., г.о. город Брянск, г.Брянск, ул. Т
Адрес
Российская Федерация, Брянская обл., г.о. город Брянск, г.Брянск, ул. Тельмана, д.88, кв.15 1/6 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение
Площадь
67.9 м²
Нач. цена
447,495 ₽
Тек. цена
447,495 ₽
Кадастр
32:28:0021708:1144
Регион
Брянская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
15,617,000 ₽
Дисконт к рынку
94%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,023,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
472,258 ₽/год
Лимит входа
3,071,766 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
900,510 ₽
IRR (базовый)
0.3009
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2523 | 0.5261 | 6.0 |
| base | 0.3009 | 0.6421 | 5.13 |
| optimistic | 0.3236 | 0.7158 | 4.96 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 67.9 м² = 213,885 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 165,290 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 447,495 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 67.9 м² = 877,270 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 64%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 30%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.