BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Здание, назначение: нежилое, наименование: гараж с подвалом, площадь 22,5 кв.м., кадастровый номер 71:30:020206:562, местоположение: Тульская область, г.Тула, Привокзальный район, ГСК №12 (инв.2-8) пр
Адрес
Тульская область, г.Тула, Привокзальный район, ГСК №12 (инв.2-8) пр.7-й Полюсный 38, гараж 373. Здание расположено в пределах земельного участка с
Площадь
22.5 м²
Нач. цена
559,810 ₽
Тек. цена
559,810 ₽
Кадастр
71:30:020206:562
Регион
Тульская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Тульская область, г.Тула, Привокзальный район, ГСК №12 (инв.2-8) пр.7-й Полюсный 38, гараж 373. Здание расположено в пределах земельного участка с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,900 ₽/м²/год
NOI
135,626 ₽/год
Лимит входа
865,029 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
400,062 ₽
IRR (базовый)
0.145
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1061 | 0.262 | 6.38 |
| base | 0.145 | 0.3197 | 6.24 |
| optimistic | 0.1651 | 0.3564 | 6.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,900 ₽/м² × 22.5 м² = 87,750 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 67,813 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 559,810 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 22.5 м² = 722,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную