BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Здание нежилое (гаражный бокс), площадь 46,6 кв.м., кадастровый номер 40:26:000255:632, местоположение: Калужская обл., г.Калуга, тер.Гк Комета, бокс 41
Адрес
Калужская обл., г.Калуга, тер.Гк Комета, бокс 41 Здание нежилое (гаражный бокс)
Площадь
46.6 м²
Нач. цена
815,927 ₽
Тек. цена
815,927 ₽
Кадастр
40:26:000255:632
Регион
Калужская область
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
936,324 ₽/год
Лимит входа
6,593,234 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,288,384 ₽
IRR (базовый)
0.4174
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3599 | 0.8053 | 4.3 |
| base | 0.4174 | 0.9828 | 3.66 |
| optimistic | 0.4421 | 1.0956 | 3.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 46.6 м² = 424,060 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 327,714 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 815,927 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 46.6 м² = 1,136,323 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 98%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.