BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок, площадь 112 кв.м., кадастровый номер 40:26:000195:55, земли населенных пунктов, для эксплуатации существующих складов, местоположение: Калужская обл., г.Калуга, ул.В.Андриановой, д.
Адрес
Калужская обл., г.Калуга, ул.В.Андриановой, д.21 Земельный участок
Площадь
112.0 м²
Нач. цена
550,256 ₽
Тек. цена
550,256 ₽
Кадастр
40:26:000195:55
Регион
Калужская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Калужская обл., г.Калуга, ул.В.Андриановой, д.21 Земельный участок
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,776 ₽/м²/год
NOI
686,370 ₽/год
Лимит входа
4,388,352 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,232,694 ₽
IRR (базовый)
0.306
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.257 | 0.5367 | 5.93 |
| base | 0.306 | 0.6551 | 5.05 |
| optimistic | 0.3287 | 0.7302 | 4.88 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,776 ₽/м² × 112.0 м² = 310,856 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 240,230 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 550,256 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 112.0 м² = 1,249,769 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 66%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную