BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Вторичные торги: Поручение №126 ГМУ/Т. Нежилое помещение, площадью 21,1 кв.м., кадастровый номер 70:22:0010601:2442, ограничение (обременение) права: арест, запрет, прочие и земельный участок, площадь
Адрес
обл. Томская Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Парусинка, 7, строение 21, ряд 1, бокс 33, (ГСПО «Риф»)
Площадь
21.1 м²
Нач. цена
236,810 ₽
Тек. цена
236,810 ₽
Кадастр
70:22:0010601:2442
Регион
Томская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений:
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 70:22:0010601:2442
Общая площадь: 21.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 70:22:0010601:50
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
22,500 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
146,755 ₽/год
Лимит входа
622,983 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0914
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0554 | 0.1983 | 6.62 |
| base | 0.0914 | 0.242 | 6.44 |
| optimistic | 0.1106 | 0.2697 | 6.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 21.1 м² = 66,465 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 51,364 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 236,810 ₽ × 1.05 + CAPEX 22,500 ₽/м² × 21.1 м² = 723,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 22,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную